Poniżej mały amatorski poradnik dla zainteresowanych zakupem nieruchomości w okolicy Opatowic, Trestna oraz Blizanowic na podstawie własnych analiz. Wiadomo, że zawsze analiza każdej nieruchomości zajmuje sporo czasu, być może poniższy tekst pozwoli komuś zaoszczędzić czas.
Rozważając oferty zakupu działki
na Opatowcach, w Trestnie, Blizanowicach należy w pierwszej kolejności dla
upatrzonej działki sprawdzić zapisy w MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania
Przestrzennego) to podstawa aby w ogóle ocenić atrakcyjność danej oferty.
Pojawiają się
bowiem oferty na działki typowo rolne na których zgodnie z MPZP nie można definitywnie
nic wybudować, jeśli ktoś sugeruje możliwość zabudowy na takiej działce jako
działce siedliskowej to jest to po prostu nieprawda. Dla obszarów rolnych dla
tych terenów jest wyraźny zapis „Za zgodne z planem
uznaje się: rolnicze wykorzystywanie gruntów z wykluczeniem lokalizacji
wszelkiej zabudowy”. Zabudowa działki rolnej jako siedliskowej tak jak wiele
osób robi w innych rejonach, jest w tym przypadku niemożliwa. Wyjątek stanowią
działki rolne dla których zostały wydane warunki zabudowy przed uchwaleniem
MPZP i dla których został otwarty dziennik budowy. Nie można też dać się zwieść
sugestią, ze planowana ustawa o odrolnieniu gruntów w miastach umożliwi
zabudowę, odrolnienie a możliwość zabudowy to jeszcze nie to samo, dopiero
konkretny projekt ustawy pokaże czy zmieni się sytuacja w jakikolwiek sposób.
Skoro mamy już ofertę działki
budowlanej należy sprawdzić po pierwsze na jakiej powierzchni takiej działki
można się budować i czy w ogóle. Dla wielu działek są w MPZP wskazane dość
wąskie nieprzekraczalne linie zabudowy. Dodatkowym ograniczeniem jest często
odległość od wału przeciwpowodziowego. Zgodnie z prawem nie można budować
bliżej niż 50 m
od stopy wału, można wystąpić o pozwolenie na zabudowę w odległości 10m,
uzyskanie takiej zgody nie jest jednak gwarantowane. Jeśli więc cała działka
znajduje się wzdłuż wału, bardzo możliwe, że zabudowa będzie niemożliwa, choć
na papierze działka jest budowlana.
Jeśli
kupujemy większą działkę z myślą o jej podziale należy sprawdzić jaka jest
minimalna powierzchnia działki budowlanej dla danego obszaru i jaka jest
minimalna szerokość frontu działki. Może się bowiem okazać, że podział nie jest
po prostu możliwy, szczególnie, ze dla niektórych obszarów minimalna
powierzchnia działki została wyznaczona na 4000 m2 co jest dość sporą
powierzchnią.
Jeśli
powyższe elementy przeanalizowaliśmy dopiero wtedy możemy ocenić czy cena za m2
jest atrakcyjna czy też nie.
Ogólnie
moje przemyślenia są takie, że docelowo cena za efektywny metr działki (czyli licząc tylko metry na których można się budować) na Opatowcach w
dłuższej perspektywie ukształtuje się na poziomie 20-30% poniżej ceny na
Biskupinie (dzielnica po drugiej stronie Odry), Trestno 40-60% poniżej ceny na Biskupinie,
Blizanowice 60-80% taniej. Dla Blizanowic trzeba wziąć pod uwagę bliskość
projektowanej obwodnicy wschodniej (wizualizacja w dziale linków), trzeba
obiektywnie stwierdzić, że odległość będzie za mała dla w pełni komfortowego
mieszkania (ok. 200m). Trestno jest oddalone ok. 1 km od projektowanej
obwodnicy, wbrew pozorom jest to wg mnie minimum, aby mieć komfortową ciszę
wokół domu. Pod tym względem najkorzystniej usytuowane są Opatowice które są
oddalone ok. 3 km
od planowanej obwodnicy śródmiejskiej i mniej więcej tyle samo od projektowanej
obwodnicy wschodniej.
Na tą chwilę cena transakcyjna w Trestnie kształtuje się w
granicach 200 zł za m2 działki budowlanej (cena z ostatniego przetargu ANR w
Trestnie pod koniec 2007 r., już niedługo będzie kolejny także będzie możliwa
aktualizacja tej wyceny), czyli znacznie taniej niż ceny docelowe które
kalkuluję (cena na Biskupinie kształtuje się na poziomie około 1000 zł za metr).
Pojawiają się oferty na poziomie ponad 800 zł za metr jednak moim zdaniem są one
na dzień dzisiejszy znacznie przeszacowane. Myślę, jednak, że wzrost cen to
tylko kwestia czasu, z pewnością wiele osób doceni, że w tym rejonie są
wszystkie plusy mieszkania blisko natury poza miastem bez rezygnacji mieszkania
blisko centrum, tylko 7-8 min drogi od centrum, i nigdy nie jeździ się dłużej,
bo na trasie do centrum nie ma świateł ani korków, dopiero na pl. Wróblewskiego
są pierwsze światła.
Dla
wielu osób te tereny kojarzą się z zagrożeniem powodziowym jednak, jest to
bardziej problem psychologiczny niż rzeczywisty, poza powodzią w 97r. mieszkańcy
tych terenów nie pamiętają, aby były one kiedykolwiek zalane. Zagrożenie powodziowe
jest porównywalne z poziomem zagrożenia na wielkiej wyspie, dodatkowo już
niedługo będzie wykonana modernizacja obwałowań pierścieniowych Opatowic oraz
Trestna/Blizanowie.
Aktualnie oglądając te rejony można się zdziwić, że wiele z zabudowań jest w stanie wręcz beznadziejnym, wg mnie zmieni się to w ciągu najbliższych kilku lat. Osoby które nie stać na remonty zabudowań będą sukcesywnie sprzedawać nieruchomości korzystając ze znacznego wzrostu ich wartości. Powstanie też wiele nowych zabudowań na kupionych niedawno nieruchomościach. W większości bowiem ostatnio kupowane działki są nabywane na własne potrzeby na których przeważnie inwestycje następują szybciej niż na nieruchomościach nabywanych inwestycyjnie.
Tyle osobistych przemyśleń, chętnie
usłyszę uwagi odwiedzających stronę.
Jakiś czas temu szukałem ofert dla tych terenów, są one
dosyć rozrzucone po Internecie, dlatego pomyślałem, że być może zebrane
linki może przydadzą się komuś. Przy linkach też krótki subiektywny komantarz.
http://www.oferty.net/oferta/?typ=d&idn=2725860&ref=money ciekawa oferta, choć wartość samego budynku niewielka, raczej trzeba przeliczać wartość nieruchomości tylko na m2 działki i trzeba też wziąć pod uwagę, że działka jest w pełni uzbrojona.
http://www.wfp.pl/nieruchomosci/oferta.php?id=3197 biorąc pod uwagę możliwość podziału na 5 działek cena za działkę jest wg mnie za wysoka, ale nie kompletnie oderwana od rzeczywistości jak niektóre oferty...
